（原標題：2只創新型REITs下周二發售，紅土深圳安居REIT網下133倍認購創紀錄，還有1只本周五詢價，為何這么火？）

財聯社8月9日訊（記者 周曉雅）繼3只保障性租賃住房REITs相繼獲批后，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT詢價結果隨之浮出水面。2只產品昨晚相繼發布《基金份額發售公告》，均將在8月16日至8月17日發售。此外，華夏北京保障房REIT的網下詢價也定檔在8月12日。

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從網下詢價情況來看，保障性租賃住房REITs的投資熱度高漲。紅土創新基金表示，本次詢價共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，這一倍數也刷新了國內已發行公募REITs紀錄。

中金廈門安居REIT共收到69家網下投資者管理的220個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數量總和為1431190萬份，為網下初始發售份額數量的108.96倍。

最終，紅土深圳安居REIT的發售價格被確定為2.484元/份，而中金廈門安居REIT的最終認購價格被確定為2.600元/份。

即將進行詢價的華夏北京保障房REIT，詢價區間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。

2只保障性租賃住房REIT下周二發售

紅土創新基金表示，此次詢價中，所有網下投資者報價的中位數2.610元/份，加權平均數為2.600元/份，基金管理人、財務顧問根據上述中位數和加權平均數，并結合市場情況及發售風險等因素，審慎合理確定本次基金的發售價格為2.484元/份。

該基金募集期被為2022年8月16日起至2022年8月17日止，即下周二開始發售。按照認購價格2.484元/份和5億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額12.42億元。

此前，證監會準予紅土深圳安居REIT募集總份額5億份。隨后，紅土創新基金表示，本次發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。初始戰略配售基金份額數量為3億份，占發售份額總數的比例為60%。其中，原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為2.55億份，占發售份額總數的比例為51%。而基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方以外的專業機構投資者參與戰略配售的，擬認購數量為0.45億份，占發售份額總數的比例為9%。

網下發售的初始基金份額數量為1.4億份，占發售份額總數的比例為28%，占扣除向戰略投資者配售部分后發售數量的比例為70%。公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份，占發售份額總數的比例為12%，占扣除向戰略投資者配售部分后發售數量的比例為30%。

從限售情況來看，網下發售和公眾投資者發售的基金份額均無流通限制及限售期安排，自本基金在深交所上市之日起即可流通。而戰略配售的基金份額至少持有期限為自上市之日起不少于12個月，最多要求不少于60個月。

中金廈門安居REIT剔除不符合條件的報價后，所有網下投資者剩余報價的中位數為 2.6950 元/ 份，報價加權平均數為 2.6856 元/份。根據上述中位數和加權平均數，并結合配售對象的報價情況，中金基金確定最終認購價格為2.600元/份。

同樣的，該基金募集期為2022年8月16日至2022年8月17日。按認購價格2.600元/份和5億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為13億元（不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息）。

具體來看，證監會準予該基金募集的基金份額總額為5億份。而中金廈門安居REIT最終被確定戰略配售初始發售份額為3.12億份，為本次基金份額發售總量的62.47%。網下初始發售份額為1.31億份，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的70.00%；公眾初始發售份額為5629.5萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的30.00%。最終網下發售、公眾發售合計份額為本次發售總份額扣除戰略配售最終發售份額，最終網下發售份額、公眾發售份額將根據回撥情況（如有）確定。

華夏北京保障房REIT本周五詢價

此外，備受市場關注的華夏北京保障房REIT也出現新動態。今日，華夏基金公告稱，華夏北京保障房REIT將于2022年8月12日9:00-15:00進行詢價，詢價區間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。

公開資料顯示，證監會準予華夏北京保障房REIT發售的基金份額總額為5億份。初始戰略配售基金份額數量為3億份，其中原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為1.75億份，占發售份額總數的比例為35%。網下發售的初始基金份額數量為1.4億份，公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份。

根據公告，華夏北京保障房REIT網下投資者擬認購價格的最小變動單位為0.001元；單個配售對象最低擬認購份額數量為100萬份，擬認購份額數量最小變動單位為10萬份，即網下投資者指定的配售對象的擬認購份額數量超過10萬份的部分必須是10萬份的整數倍，每個配售對象的擬認購份額數量不得超過1.4億份。

底層資產分布深圳、廈門、北京

不同于其他公募基金，公募REITs的投資收益主要來源于基礎設施項目收入形成可供分配金額的年度分紅的年度派息率，以及公募REITs上市后兼具權益屬性的資本利得，因此，產品的底層資產無疑是市場的聚焦點。

公開資料顯示，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT初始投資的基礎設施資產為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。

上述項目的建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。（含配套商業建筑面積合計414平方米），停車位510個。從出租率和租約期限來看，截至今年3月底，四個項目整體出租率達99%左右，且項目3年期租約的占比達98.03%。

就產品投資回報，紅土創新基金表示，2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為2453.3萬元和4918.35萬元。以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規模測算，投資人凈現金流分派率分別為4.24%和4.25%。

中金廈門安居REIT的目標基礎設施資產為位于福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓，兩個項目的建筑面積為19.86萬平方米，截至今年3月底，項目的整體出租率達到99.29%。

這一基礎設施資產估值合計為12.14億元，以此進行估算，且按照可供分配金額的100%向投資者分配，預計2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬元，現金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約5263.32萬元，現金分派率約4.34%。

而華夏北京保障房REIT底層資產為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目?？偨ㄖ娣e約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

華夏基金表示，綜合考慮多方面因素，以 11.52 億元為募集資金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期間 和 2023 年度本基金的現金分派率7分別約為 4.30%（年化）和 4.31%。

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