（原標題：CF40報告：建議設立針對新市民的住房金融互助機構 通過“貼息+REITs”模式盤活房企沉淀資產）

財聯社4月24日訊（記者 高萍）2021年中央經濟工作會議首次提出房地產要“探索新的發展模式”。但在探索過程中，有兩個關鍵問題不得不面對，對此，CF40今日發布的《構建房地產新模式》課題研究報告提出了兩個解決方案。

針對房地產相關供給彈性不足推高都市圈房價，制約了大量流動人口在工作地定居的問題，報告提出了構建面向新市民的都市圈建設方案。

具體為，為沒有戶籍和自有住房，長期在該城市工作的打工者發放“長期工作簽證”，以此作為新市民身份；允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地，不占用當地住宅用地指標；支持為新市民提供眾籌合作建房服務，新市民合作建房免稅，新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民。

同時，報告建議現有開發商持有的工業、商業等缺乏現金流回報的房產可變更用途，改造為新市民住房，可用于出售或者租賃給新市民；鼓勵企業為新市民及其家庭成員提供醫療、教育服務，支持正規職業醫生開設診所，支持開設新市民子弟學校，為新市民教育和醫療服務提供稅收優惠和開設場地政策支持。

此外，報告建議設立針對新市民的住房金融互助機構，該類機構應采取股份制公司形式，保持多家競爭的市場格局。機構的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券；資金用途為針對新市民的低息貸款，貸款額度則與新市民的存款時間和數量掛鉤。

構建房地產新發展模式需要化解的另一個關鍵問題是，房企積累了規模龐大、難以通過銷售收入和運營收益覆蓋的 “沉淀負債”，這使得房企負債率居高不下，同時可能制約全社會信用擴張、引發需求收縮和宏觀經濟不穩定。

為此，報告提出穩定房地產行業發展的債務化解方案。建議推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩定居民部門的購房需求；另外，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產，在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

在此方面，報告建議，允許房企沉淀資產轉換用途，根據存量資產特征選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準公共性質住房產品。由金融機構收購住房產品，按照市場化原則實行項目制管理，引入職業經理人，對金融機構收購的住房產品做資產證券化處理（REITs、ABS、MBS）。同時，由財政為證券化產品提供貼息。

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