在以發行價3.06港元收盤后，德信服務的股價卻并未憑借小體量、有故事而獲得資本市場的認可。截至7月27日收盤，德信服務繼續保持3.06港元的股價，其換手率僅為0.06%。

一邊同類蚊型物企扎堆上市，另一邊是八部委監管口風收緊后的板塊黑天鵝，德信服務的上市似乎生不逢時。更重要的是，與全行業努力擺脫母公司依賴癥、不斷提高第三方占比相反，德信服務在上市前兩年開始出現第三方離奇逆勢下跌、母公司占比不斷攀升的情況，這也讓外界對德信服務能否在成功上市后獨立生存并走好產生懷疑。

轉板上市不變的低換手率

赴港上市之前，德信服務曾經歷過一次“變身”。

2015年10月，德信服務前身“盛全物業”在新三板掛牌，掛牌后三年多時間，盛全物業開始選擇撤退，有了改道的想法。2018年12月，盛全物業正式從新三板摘牌，此后時間經歷注冊資本增資、股權轉讓、架構重組等一系列操作，盛全物業也有了新名字——德信服務。

今年1月18日，德信服務向港交所遞交了招股書，并成功在5個多月后順利通過港交所聆訊，建銀國際為獨家保薦人。

7月15日，德信服務正式登陸港交所，開盤報3.06港元/股，與發行價持平。截至晚間收盤，德信服務的股價回歸到發行價，并截至7月27日收盤，仍保持在3.06港元/股，但0.06%的超低換手率，讓投資誤認為又回到了幾乎失去不具備融資功能的新三板。

同樣的尷尬，還有同一時段扎堆上市的超小物業企們。記者梳理發現，7月上市的6家物管企業普遍遭遇了投資的冷對：截至7月27日收盤，中駿商管報收3.78港元/股，較發行價微增2.16%;朗詩綠色生活報收3.18港元/股，與發行價持平;領悅服務報收4.19港元/股，與發行價持平;康橋悅生活報收3.51港元/股，較發行價微跌4.6%;融信服務報收4.88港元/股，與發行價持平。

地產分析師嚴躍進表示，從去年下半年開始，物業股概念已經出現“降溫”現象，越過高峰期，投資者開始慢慢趨于冷靜。除此之外，7月上市的這批物管企業普遍規模較小，這方面并沒有太多故事可講，因此也出現了關注度較低的情況。

從市值來看，截至7月27日收盤，6家物管企業中，德信服務總市值為30.6億港元，中駿商管市值最高為75.60億港元，領悅服務最低為11.73億港元。

第三方占比不升反降

根據招股書披露，截至2020年12月31日，德信服務在管物業合計175項，在管建筑面積合計2490萬平方米，覆蓋7個省份24座城市。

其中，由德信集團及其合營企業及聯營公司開發的69項物業，在管總建筑面積為880萬平方米，占德信服務在管總建筑面積的35.1%;以及由獨立第三方開發商開發的106項物業，在管總建筑面積為1610萬平方米，占德信服務在管總建筑面積的64.9%。

獨立第三方業務原本占比優于行業均值，但在全行業都在尋求獨立、不斷提升第三方占比的情況下，原本有優勢的德信服務卻開始在獨立生存方面走起下坡路——招股說明書顯示，德信服務來自獨立第三方的在管面積占比已連續兩年下降，從2018年到2020年，其來自獨立第三方項目的在管面積占比由78.1%下降至64.9%。

下降的背面便是對母公司的依賴——德信集團所開發的物業及聯合開發的物業提供的服務產生的收入占德信服務2018年、2019年及2020年總收入的34.9%、47.8%及58.6%，呈現不斷上升趨勢。

對于這異于行業的發展趨勢，德信服務在招股說明書里給出的解釋為——德信集團與公司之間的業務關系屬互利互補，并強調根據中指院的資料，這在中國的物業管理服務提供商及其聯屬物業開發商中屬普遍。其預計將繼續向德信集團提供服務并從中獲取收入。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，依靠母公司輸血，是物管企業前期“出位”的關鍵。但直觀來看，德信集團旗下的地產“盤子”也并不大，如果不積極進行外拓，德信服務的成長必然受到影響。

更重要的是，提供服務卻并未受獲取收入的表述，更讓外界對于德信服務能否真正獨立、可持續地發展產生質疑。

記者了解到，2020年德信中國(德信集團旗下地產板塊)累計實現合約銷售金額約635.3億元，合約銷售面積約311.4萬平方米，在不過千億難言發展的開發業務端，也只能算是“小”房企。

對于物管企業來說，有規模才能更好地“講故事”，在管面積偏小、母公司依賴癥不斷加劇成為德信服務的最大軟肋。

作為杭州本土企業，德信服務主要深耕長三角地區，但縱觀長三角，十強房企有綠城服務，腰部頂流有此前并入旭輝的永升服務，從規模看，大本營同在杭州的綠城服務，截至2020年末，在管面積已達到2.51億平方米，二者之間有10倍的差距，不僅如此，綠城服務母公司綠城在獲得中交加持后的擴張速度明顯提速，這對于普遍存在開發依賴癥的物業企業而言，也不失為一個擴張的基礎。

對于未來的在管面積“增量”，德信服務方面在接受北京商報記者采訪時表示，要繼續擴大外拓力度，積極參與公開招標擴大第三方規模，但不會盲目去擴張，會按照有節奏、有質量的戰略適度開展外拓，強調會堅持做好品質，服務優勢以及科技賦能無形中增加了企業的核心競爭力。

物管行業分化加劇

毫無疑問，分拆物業上市已經成為各大房企“找錢”的助力，越來越多的房企開始選擇拆分物業板塊登陸資本市場。

據北京商報記者統計，今年共有12家物管企業上市，分別為榮萬家、宋都服務、星盛商業、新希望服務、中原建業、越秀服務、中駿商管、朗詩綠色生活、領悅服務、德信服務、康橋悅生活、融信服務。要想超越去年17家的上市規模，大概率只是時間問題。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者，截至目前，A+H股物管上市公司已達到55家，目前已提交招股書的物管企業仍有23家。后續物管企業，主要特點以“小”居多，在管規模普遍不高。

記者注意到，物管企業選擇扎堆上市，一方面是為了追趕“風口”，另一方面也是出于對港交所新規的憂慮。

今年5月，香港聯交所出臺了上市新規，計劃于2022年1月1日起將申請人主板盈利規定調高60%，即主板上市申請人于三年營業記錄期的股東應占盈利必須符合幾點最低要求。最近一個財政年度盈利不低于3500萬港元，近兩個財政年度累計不低于4500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，引申歷史市盈率約14倍。

克而瑞在其研究報告中指出，此次新規出臺，意味著規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。據預測，根據新規要求，會進一步助推物管行業的兼并收購，物業管理企業的分化趨勢顯現。

如同房地產企業一樣，物管企業的分化也在加劇。對于現下的物管企業，記者粗略進行了幾檔分類，第一檔是以碧桂園服務為首的頭部物企，截至7月27日收盤，其市值已達到了1655億港元;第二檔是以華潤萬象生活、融創服務為代表的物企，市值500億港元以上;第三檔則是雅生活服務、綠城服務等物企，市值在100億-500億港元之間;最后則是諸如德信服務這類百億市值以下的物企。

“從行業整體發展來看，無論是大型物企還是中小型房企都擁有廣闊的發展空間。”德信服務方面對記者表示，“目前港股上市物企競爭中，除了我們還有很多中小型物企，可以看出規模不再是唯一的標準，資本市場也會看差異化的核心競爭力。”(記者 盧揚 王寅浩)