一則中國平安人壽保險股份有限公司(以下簡稱“平安人壽”)斥330億元巨資收購凱德集團部分核心資產——6家來福士股權的消息，于近日在業內“一石激起千層浪”。北京商報記者梳理發現，今年上半年，險資投資大額不動產的情況依然火熱，包括太保在內的上市險企以及和諧健康在內的中小險企均有入局;同時，上半年險資持倉地產股總市值近700億元。

那么，上半年險資青睞大額不動產背后有何“陽謀”?跨界投資又有哪些“雷池”?未來房地產會否依然是“心頭好”?

扎堆涌入房地產

近日最受市場共同矚目的，當屬平安人壽對于凱德集團部分核心資產，即6家來福士的收購。

具體而言，被平安人壽收購的，包括上海人廣來福士、上海長寧來福士、北京來福士、寧波來福士、成都來福以及杭州來福士。平安人壽所發布公告顯示，此項目總投資金額預計不超過330億元。作為投資主體，平安人壽擬以直接持有各項目公司股權方式投資不動產。

關于險資與房地產“畫風”幾多適配的探討一時興起。北京商報記者梳理發現，相較去年上半年僅平安人壽投資平安香港總部大樓的情況，今年上半年險資布局大額不動產投資市場異常踴躍。25條大額不動產投資信息披露中，泰康人壽保險有限責任公司(以下簡稱“泰康人壽”)獨占17條，均為對集團旗下項目的投資，集中于北京燕園養老社區、泰康集團大廈兩大項目。

除此之外，中國太平洋人壽保險股份有限公司(以下簡稱“太保壽險”)、和諧健康保險股份有限公司(以下簡稱“和諧健康”)等亦在投資大額不動產的險資大軍隊列之中，二者分別投資上海地塊及北京寫字樓。具體而言，太保壽險投資了上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132地塊，出資額達1.11億元。據悉，此處有中國太保等共同開發的太平洋新天地商業中心項目。同時，和諧健康則投資了位于北京的SK大廈，出資高達90.57億元。

實際上，除了直接投資以及進入養老地產以外，險企涉足不動產的方式還包括通過債權計劃、購買地產股等。北京商報記者根據Wind資訊數據梳理發現，截至今年一季度末，險企重倉的房地產上市公司達15家，持倉市值約694.78億元。不過，相較去年同期險企重倉20家房地產上市公司，874.16億元持倉市值的水平，今年一季度險企重倉房地產上市公司持倉市值同比下降20.52%。

而在養老地產方面，數據顯示，目前市場上已有13家保險機構投資的近60個養老社區項目，為全國20余個省市提供床位數超8萬張。

久期匹配“相性”良好

險資青睞房地產由來已久。一方面，在向名下項目投資中，險企有辦公、業務開展或者協同的需求;另一方面，險企又有更好進行資產和負債久期匹配的投資方面需求。

比如關于對太平橋中心地塊的投資及對太平洋新天地的建設，太保壽險回應北京商報記者稱，此大額不動產投資將以滿足壽險公司及集團系統上海地區中長期辦公需求為目標。這將優化公司資產負債配置，賦能保險業務一線。

而對于為何投資來福士，平安人壽則表示，凱德來福士項目主要為商業辦公不動產，標的資產中上海來福士廣場等6個項目是凱德集團最為核心的優質資產,租戶品質優異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則,可以優化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。

對于平安向來福士的投資，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，類似收購符合預期，尤其是對于凱德而言，其在金融操作方面比較靈活，通過將此類項目股權進行交易，客觀上降低了此類企業的資金壓力。從實際過程看，平安人壽作為機構投資者進行持有，具有積極的作用，其有助于促進此類項目更好地運營和管理，即資金方面給予穩健持有。

“一方面，過去地產業整體上處于一個上升周期;另一方面，最近險資選擇比較多的一些商業地產，其租用率較高，同時現金流比較穩定。”清華大學五道口金融學院中國保險和養老金研究中心研究總監朱俊生還認為，保險資金負債期限較長，相對房地產投資的資金期限要求，可以更好地做資產和負債的久期匹配。

同時朱俊生介紹稱，大背景之下房地產市場金融政策有所調整，許多房地產企業選擇買樓回收現金流，以至于目前時間節點上，房地產相較以往更加實惠，因此近期保險資金在此領域相對活躍。

此外，業內人士認為，如泰康這類將壽險業務與養老社區更多地連接，實現地產與主業的協同，也是部分險資青睞大額不動產投資的重要原因之一。

如首都經貿大學保險系副主任李文中便指出：“土地資源的稀缺性決定了房地產業仍然能夠保持相對較高的收益。而且，房地產業與醫養社區建設有著天然聯系，在當前經濟與政策環境下二者有融合的趨勢。”

監管嚴防風險傳遞

跨界投資實現高收益的同時，風險防范也尤為重要。監管部門也三令五申，把好風險敞口。

去年9月，銀保監會排查另類投資領域，5家通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域的險企保險資金被查出，涉及金額達244.37億元;11月，銀保監會發布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。

《通知》對財務性股權投資的定義，是保險機構以出資人名義投資并持有未上市企業股權，且按照企業會計準則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。因此，彼時有業內人士認為，《通知》堵死了非上市房地產開發公司或房地產開發項目引入險資之路。

“一方面是對房地產價格走勢的趨勢的宏觀判斷，因為房地產調控也比較復雜;另一方面，特別是以股權投資的形式介入之后，因為房地產背后涉及到很多傳統的、保險機構保險資產管理公司并不很熟悉的一些地產領域，所以房地產投資對保險公司這方面的能力要求也非常高。”關于險資投資房地產可能存在的風險，朱俊生則如是分析。

未來地產或仍是“心頭好”

一面是高調唱響的險資入局房地產“行進曲”，一面是略顯下滑的險資重倉地產股市值和收緊的政策，未來，險資投資房地產的風潮，究竟將升溫還是冷卻?

朱俊生認為，險資仍然有房地產這方面配置的需求。他解釋稱：“目前固收整體收益率相對比較有限。但保險公司的負債是有固定成本的，所以從提升收益的角度講，其需要配置更多能帶來穩定回報、收益相對比較高的資產，房地產目前恰好具有這樣的屬性，所以這方面的投資可能還會比較多，引起社會市場的關注可能也比較多。”

而從大背景角度來講，朱俊生還指出，目前頭部險企，包括一些其他的中小險企也在以不同的方式跟進，即將養老和服務結合起來，進行養老社區建設。

此前，“十四五”規劃提出，要發展多層次、多支柱養老保險體系，提高企業年金覆蓋率，規范發展第三支柱養老保險。彼時，人社部回應稱，商業養老保險等可以成為第三支柱養老保險的產品，滿足老百姓多層次、多樣化需求。

而5月公布的七普數據亦顯示，截至2020年11月1日，我國60歲及以上老年人口達到2.64億人，老年人口占比達到18.7%;65歲及以上老年人口1.9億人，占比13.5%，我國人口老齡化速度明顯加快。

朱俊生表示：“在這樣的背景和戰略之下，對地產方面的投資與負債業務進行協同，也是很多公司接下來致力于拓展的一個方面，這也意味著在房地產投資方面將會有更多的舉措。”(記者 陳婷婷 周菡怡)