文/樂居財經許淑敏

作為某房企的部門經理，蔣預最近常常對著一張合作項目表，挑燈夜戰，若有所思。

他接到一個任務，要對這些合作項目進行研判，如若公司沒有操盤權，又出現低效率、低效益的情況，不排除退出項目持股。

(資料圖)

回想起前些年，合作拿地開發因為既能分擔風險，又能迅速做大規模，風靡一時。但近幾年，在地產周期里，房企更習慣于“各掃門前雪”，合作已非主旋律。蔣預對此只能感嘆一聲：“時移世易”。

近來，保利發展把與碧桂園合作的12家項目公司股權，盡數轉讓給碧桂園，彼此“分手”，便引起熱議。

如若置于整個行業來看，這件事情就顯得沒那么復雜。因為包括招商蛇口、聯發集團也在轉讓其與碧桂園合資公司股權，而旭輝也正與恒基兆業互相收購合作公司的股權。

當前市場環境下，關于合作項目資金投入問題、預售資金的歸集問題，愈加復雜。只有參股權，很難從項目中調用閑置資金。

眼下，房企融資雖有所緩和，但資金緊張仍是常態。合作開發確有掣肘，年景不好的時候，投資理念不合、原則性分歧難調和、聯合審批流程復雜等問題，也變得更為凸出。

房企漸漸明白，過往的合作開發，如今已不再是主流，選擇明哲保身，才是新的共贏方式。以前合作，是為了共擔風險，現在不再合作，是為了降低風險。

而將項目變成獨資，能更好應對市場變化，甚至助推融資。

就像A股定向增發融資規定，股權融資不得用于開發新樓盤的規定，只能用來還債、保交付，而募投項目須為全資子公司。

巨頭分手

保利發展與碧桂園的分家，持續討論了一個月。

2月初，保利發展一口氣在全國產權行業信息化綜合服務平臺掛牌12家公司股權，都是與碧桂園合作開發項目的公司，包括常州晟金、珠海和筑、珠海碧弘、中山祥越等，總掛牌價22.87億元。

行業兩大巨頭的分家，惹來眾多猜疑。

這些公司的信息基本都被扒了出來。12家轉讓的公司大多成立于2017年-2019年，開發進度以及銷售進度處于中后期；8家公司于2022年凈利潤為虧損狀態，僅有4家公司實現正向盈利；大部分為地產公司，但有2家為商服公司。

按照掛牌要求，12家公司股權需要打包進行出售，購買方必須是同一主體，掛牌價即為成交底價，不能折價出售。

嚴格的摘牌條件背后，實際已經談好接盤俠，且種種跡象均指向碧桂園。掛牌出售，只是雙方走個流程而已。

樂居財經查閱發現，3月15日，句容碧華房地產開發有限公司發生投資人變更，保利江蘇房地產發展有限公司已經退出股東行列，新增佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司為股東。

顯然，碧桂園已經成為受讓方，正在逐漸接手這12家公司的股權。

去年保利已經在謀劃轉讓部分碧桂園合資公司。于2022年12月29日，北京產權交易所披露，保利灣區投資擬轉讓三家公司股權，為上述提及的珠海碧弘51%股權、中山祥越51%股權、珠海和筑51%股權。

至于轉讓意圖，不僅僅在于回流大筆現金，或許更多是為了梳理子公司、降低市場風險。保利發展在公告中規定，轉讓完成以后，后續項目公司或者接盤方不得使用保利公司的宣傳、資質、商號等，也不能聲稱是保利旗下子公司。

從轉讓股權上看，過半公司為保利參股公司，股權比例30-49%不等，并無控股權，主導權不在自己手里。

當前市場環境下，關于合作項目資金投入問題、預售資金的歸集問題，愈加復雜。只有參股權，很難從項目中調用閑置資金，掣肘眾多。

于保利發展而言，減少參股公司，可以有效梳理體系，擠出報表水分。

另一邊，碧桂園取得項目公司的絕對控制權后，可以靈活調用資金，投入項目開發或者取用閑置資金，會更加方便。

而且減少合作項目，碧桂園關于項目權益提高，更有部分項目能從表外進入表內，忽略存貨計跌的影響，某種程度上，有助于提升凈利潤的含金量。不過，一些處于虧損狀態的項目進入表內，碧桂園的財務壓力不小。

從最近碧桂園的轉讓動作來看，其亦正在不斷調整旗下公司股權架構。

兩個月以來，碧桂園正在轉讓多家旗下公司股權至佛山市順德區麗盈企業管理有限公司，后者由麗敬發展間接持股100%。

2月8日，碧桂園分別轉讓成都碧桂園富高置業、湖北省碧達、南充碧恒、廣州市碧桂園、內蒙古碧盛各10%股權予麗敬發展；3月22日，碧桂園分別轉讓山西碧桂園10%股權、內蒙古征程9.9999%股權、上海新碧9.9910%、廣西匯享9.9999%股權予麗敬發展。

而麗敬發展是一家注冊地在香港的私人股份有限公司，旗下控股企業包括佛山市順德區麗碧企業管理有限公司、佛山市順德區麗展企業管理有限公司。

各掃門前雪

地產行業容錯空間漸窄，房企們都變得更為如履薄冰。自2021年底行業風險爆發伊始，不少房企已經選擇與暴雷房企分開，開啟了大規模的“分家”行動。

當時，新力債務危機爆發，眾多合作方果斷將新力“除名”，于江西省，包括江鈴新力臻園、洪大新力合悅濱江等樓盤的對外宣傳口徑，不再出現“新力”字眼和logo。而蘇州、合肥，合作方“去新力化”的行動也未停歇。

合作方選擇自己拿下新力所占項目股權，全資運營，他們一致認為，“抹掉新力名字，可以消除其給項目帶來的負面影響。”

而旭輝亦如是，在花樣年流動性出問題前夕，迅速退出了與其合作的深圳坪山街道世界塑膠廠片區舊改項目。旭輝動作很迅速，僅花了兩個月就完成所有股權退出和工商變更流程的同時，也按約定收回了全部投資款及相應投資收益。

熙來攘往的地產界，各方合作主體往往能在寬松的環境中把酒言歡、共享盛宴。一到銀根收緊的節點，分開便成為常態。

不過，上述與當前房企“分家”情況有所不同。如今房企陸續“分家”，考量的并不僅僅是雙方的流動性風險問題，更多是為了資金調度。

正如保利與碧桂園“分家”一樣，招商蛇口、聯發集團等亦在準備退出碧桂園合資公司。

2月28日，招商蛇口掛牌轉讓其與碧桂園的合資公司如東博業房地產開發有限公司20%股權，轉讓底價7300萬元；3月22日，聯發集團掛牌臨桂碧桂園40%股權，轉讓底價1200萬元。

目前接盤者未知，但大概率會由碧桂園自己拿下。這樣一來，上述項目公司基本由碧桂園全資持有，不再有合作方。

房企們更愿意獨資持有公司，比如旭輝和恒基兆業互相收購石家莊、廣州兩項目公司對方股權。相當于旭輝與恒基兆業，不再維持原本的項目合作關系，選擇各自開發項目。

3月9日，旭輝簽訂了兩份股份轉讓協議，其中一份為同意出售河北和湖50%股權予恒基兆業，總代價為9.48億元，另一份為同意收購廣州昌哲25%股權及被收購貸款，總代價為10億元。

代價抵銷后，旭輝對這筆收購再支付5171萬元。要知道，旭輝預計自河北和湖50%股權錄得虧損約5億元。

寧愿虧損也要結束合作關系，可見其急迫性。

眼下，房企融資雖有所緩和，但資金緊張仍是常態。合作開發確有掣肘，年景好的時候，尚且常遇到投資理念不合、原則性分歧難調和、聯合審批流程復雜等問題。當下企業各自的運轉都須更加精打細算，信任危機出現的概率，也就有所增加。

有房企總裁曾向樂居財經表示，“合作各方不信任，有時會出現在合資公司中誰都不簽字的情況，導致有錢也用不了，對過往賬戶的錢也不能動。”而這樣的操作等同于將各自的退路逼得更窄。

對于亟需資金維持運轉的項目公司而言，合作開發不再是最優選。

合作心態變化

前些年，房企保持良好的銷售業績增長，其中的主要秘訣之一，便是報團取暖、合作開發。這種方式能減少開發商的資金壓力、分散風險，并實現優勢互補，可謂是一劑良藥。

由于合作模式的廣泛開展，百強房企的平均銷售權益逐年下降，已從2016年的85.5%，降至2021年的69.7%，銷售權益不斷下滑。

彼時，不管是未出險房企或是出險房企，大部分都將聯合開發當做自身的發展戰略，合作開發的項目越發增多。但調控之下，合作所產生的效益仍難解猝不及防的危機。

房企合作項目體現在財報上，主要為并表項目和非并表項目，并表一方收益直接計入合并報表營收，非并表一方則通過合營聯營投資損益計算。

業內曾統計過，2021年，非并表項目投資收益在削弱，65%典型上市房企合營聯營投資收益同比下滑，甚至有的合營聯營投資收益減半。

這個時候，低效率、低效益合作項目已經開始拖累企業盈利。

房企漸漸明白，過往的合作開發已不再是主流，選擇明哲保身，才是新的共贏方式。以前合作，是為了共擔風險，現在不再合作，是為了降低風險。

無論是自愿出售項目回籠資金，還是被迫退出合資樓盤，重重壓力之下，房企們合作版圖正在不斷收縮。

而將項目變成獨資，能更好應對市場變化，甚至助推融資。

就像A股定向增發融資規定，股權融資不得用于開發新樓盤的規定，只能用來還債、保交付，而募投項目須為全資子公司。

隨著A股定增熱潮的到來，會有越來越多的房企選擇“分家”，整理子公司股權結構。目前，已有30多家房企公布了定增預案，包括保利、招商蛇口、華發、新城控股等。

這些房企，大概正在整頓或準備整頓合作項目了。

（文中“蔣預”為化名。）

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