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報復性買房沒來，報復性“提前還貸”來了。提前還房貸要排隊幾個月、提前還房貸為啥又掀高潮等多個相關話題登上了微博熱搜。

據媒體報道，目前大部分銀行已經關閉了移動端提前還貸的通道，用戶只能在線下排隊申請相關業務，而且預約后等待期多在三四月之后，有些還有罰息。

在專家看來，居民春節前后蜂擁提前還房貸固然有年終獎、公司分紅等原因。但是銀行理財等各類投資收益率持續降低、甚至出現“破凈”等情況也是重要原因。此外，存量房貸利率大幅高于新增房貸利率，也是居民提前還款的重要動力。

首套房貸利率進入“3”時代，最低利率為3.7%

2023年1月13日，央行有關負責人在國新辦新聞發布會上表示，2022年12月新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個百分點，是2008年有統計以來的歷史最低水平。

春節假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限。

據諸葛找房研究中心數據，截至目前，已經有30城下調首套房貸款利率下限至“3字頭”，最低利率為3.7%。

原因就在于，1月5日央行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》。

《通知》決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

據諸葛找房數據研究中心，參照這一政策，根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有35個。

居民為何蜂擁“提前還房貸”？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“提前還房貸”和春節前后年終獎、公司分紅發放有很大關系。此外，居民對房價預期不樂觀。在一部分居民看來，房價還有可能繼續下跌，所以現在持有房貸并不劃算。

中原地產首席分析師張大偉則指出，與此同時，2022年以來，我國股票、基金等價格大幅度下行，一貫穩健的銀行理財產品出現“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，故將原來用于投資的部分資金用于提前還貸。

在張大偉看來，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

招聯金融首席研究員董希淼就表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關部門加快出臺應對舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，進一步降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規轉貸等問題。

因此，著名經濟學家任澤平在社交媒體感慨，如果能降低存量房貸的利率，有助于減輕居民還款壓力，提振消費信心。

銀行為何不希望居民提前還房貸？

張大偉指出，銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標要求考慮；另一方面是因為按揭存款在銀行屬于重要的優質資產，風險小，利潤大。

張大偉指出，房貸是目前各家銀行相對優質的信貸業務，各家銀行的吸儲成本也遠遠不到3%，四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實現凈利潤2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達2.66%。

他還提到，當下提前還貸潮中，不乏以經營貸置換房貸，“很多金融貸款企業都在各種推銷用3點多的經營貸置換按揭貸款”，從政策趨勢看，不應該對提前還貸設置排隊等期限，對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。

李宇嘉也表示，只要房貸利率高于理財利率、房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。提前“還房貸”，這是居民在主動“降杠桿”；開發商不拿地，也是主動“降杠桿”。地產原來是金融的“加速器”，現在逆轉到成為金融“減速器”。

張大偉總結稱，“提前還房貸”僅僅是個開始。在他看來，只要存量房貸不降低，社會各種投資收益率持續降低，定期存款3.1的大額存單都需要排隊搶，這種情況下，未來幾個月提前還款會繼續明顯增加。

對于挪用經營貸與消費貸“提前還貸”的情況，張大偉表示如果沒有3年內還清的能力，不建議使用，“畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會不會過幾天又開始收緊”。

應對“提前還貸潮” 銀行要有短中長三策

財聯社評論指出，從公開媒體報道來看，大部分銀行對這一波“提前還貸潮”似乎還沒有心理準備，仍然在按大類資產擺布的慣性給基層網點配發新增房貸和提前還貸的額度。以至于措手不及之下，不得不采取關閉線上申請通道、延長居民還貸日期等“非常規手段”來應付，引發不少客戶的抱怨。

“拖字訣”不僅短期來看有失偏頗，容易引發爭議，從長期來看也不利于銀行轉型。首先就能不能順利辦理提前還貸這件事情而言，銀行沒有理由為客戶變相設置障礙。存量房貸合同是雙向的，大部分銀行在居民簽署房貸合同時，基本都會約定好提前還貸的違約、罰息規定，但并沒有明文禁止居民提前還貸。筆者認為，無論當下居民提前還貸的動機如何，銀行都應該遵守合同約定，只要申請人愿意承擔違約風險，愿意繳納合同約定的罰息，那么銀行就有義務為其提供便利、快捷的還款服務。

其次，作為專業金融機構，銀行對利率周期和客戶行為趨勢要有預判。去年央行貨幣政策轉向之后，銀行對存量和新增房貸資產之間的消長關系，以及重定價的趨勢就應該有基本的判斷。去年下半年的兩次大規模理財贖回潮，也已經警示銀行客戶的風險喜好正在發生改變。在這種情況下仍然出現大規模的客戶抱怨，說明銀行并沒有認真對待這些信號。

最后，正如當年商業銀行競相涌入房貸按揭市場一樣，這一波“提前還貸潮”是否意味著中國居民持續二十年的房貸增長周期已經走完？也是銀行必須認真面對的問題。從當前的監管政策和中國經濟的轉型方向而言，按揭貸款未來在各家銀行存量資產的總盤子里還會有一席之地，但要像過去那樣繼續成為利潤收入的主要來源恐怕是不現實的。從長遠來看，只有早做準備積極轉型，銀行才不會在居民資產擺布偏好發生變化后陷入被動。

關鍵詞： 首套房貸利率