南城巨無霸的前途似乎充滿了不確定性。8月4日，北京商報記者獨家獲悉，在北京愛琴海購物公園項目上，愛琴海集團與世界之花開發商決裂，前者將撤出該項目。愛琴海接手后付出了諸多努力，才讓世界之花有了一絲生機，如今卻成了出局者。一旦運營方更換，將導致世界之花的發展方向成為迷局。有分析指出，南城其實需要大體量的商業綜合體，類似世界之花這樣的項目需要引入目的性消費，才能重回市場。

與開發商決裂

聯姻兩年，仍躲不過分手結局。北京商報記者從愛琴海集團相關負責人處獨家獲悉，愛琴海集團確實有撤出世界之花項目計劃，目前還在與甲方協商中。所謂甲方，正是世界之花的開發商北京金色凱盛投資管理有限公司(以下簡稱“金色凱盛”)。

上述負責人稱，之所以會撤出，是因為愛琴海集團與金色凱盛存在法律糾紛。早些時間，有媒體稱位于北京大興區的北京愛琴海購物公園因與甲方合作出現問題，團隊被迫解散，部分人員調去通州北投愛琴海購物公園項目，其余人員遣散。

據悉，2011年，金色凱盛與大興區舊宮鎮政府簽訂合作協議，獲得舊宮鎮一塊約200畝集體經營性用地40年的經營使用權。至今，40年的經營使用權只剩下30年。

世界之花于2017年底正式開業，但由于運營不當，商戶大面積撤出，導致世界之花項目停擺。2019年6月，愛琴海購物公園與世界之花完成簽約，從此正式接管運營世界之花部分項目，租約為20年。

根據公開信息顯示，金色凱盛需要每年以繳納土地使用固定收益的形式向舊宮鎮8675名村民支付分紅。該項目不僅為舊宮鎮村民帶來平均每人每年約1.5萬元的分紅，且提供了約5000個就業崗位。

有知情人士透露，正是因為這種集體經營性用地的經營使用權，讓開發商對該項目抱有很大的期望，更希望世界之花能在短期內發展起來，從而獲利。

接管者要耗時培育

愛琴海自2019年與世界之花簽約至今，已有一年多的養商期。2020年2月，世界之花以北京愛琴海購物公園之名再次開業，愛琴海集團在該項目中陸陸續續引入了華北區首家奈爾寶、燃燒冰滑板俱樂部、BIGOFFS區域首店、萬國擊劍等品牌。同時，北京愛琴海在戶外打造了內環四季跑道以及超過2000平方米的免費戶外兒童樂園。

雖引入了不少首店、旗艦店，但北京商報記者近期走訪看到，商場內部二、三、四層仍有大量門店圍著圍擋，一些新品牌的名稱和雛形有所露出。若是此次愛琴海撤出世界之花，商戶們將可能面臨與世界之花或與新接管者進行新一輪的博弈。

有不愿具名的行業專家指出，世界之花目前面臨的問題是周邊人口密度不高，該項目需要靠體量和豐富的業態組合形成更強大的商圈效應，從而填補這個地區商業配套不足缺口。而要做到更廣泛的商圈效益，必然會經歷長時間的培育期。只有運營方和開發商用更長周期的發展眼光去看現在，才能使得該項目逐漸融入商圈生活。“這個過程是逃不掉的，不管是誰接手都需要經歷這樣一個培育過程。”該專家明確指出。

產權分散困擾多

世界之花要如何沖出，各方表現出了不同的態度。據了解，愛琴海簽約的購物中心項目只是世界之花假日廣場的一部分，前者的建筑面積為20萬平方米，規劃包含影院、冰場、國際名品、特色餐飲、兒童娛樂等業態。世界之花假日廣場整體項目總占地面積133萬平方米,建筑面積為63萬平方米。

上文提及的專家指出，世界之花面臨的根本問題是業主對區位和項目本身發展不具備判斷力，所以需要一個專業團隊對這個市場進行判斷，然后將世界之花整個項目做成具有特色的組合，打造出項目的整體性。

“愛琴海當時只占了世界之花的其中一棟，整個項目做了切割運營，所以最終發展仍需綜合起來，尋找統一的定位。”上述專家指出。北京商業經濟學會副會長賴陽認為，此前愛琴海在世界之花的運營方向并沒有錯，引入一些大體量的旗艦店、首店等業態，能夠輻射較遠的消費者。

北京商報記者還從一些內部人士處獲悉，世界之花目前可能在與一些港資企業及奧特萊斯集團進行洽談，但都尚無定論。

奧特萊斯業態不適合世界之花。賴陽指出，北京、天津地區的奧特萊斯市場比較過剩，品牌資源有限。所以，假設該項目引入奧特萊斯運營方，未來的發展也不樂觀。“因為現在奧特萊斯競爭極其激烈，一流的國際品牌引入的可能性幾乎為零。而沒有好品牌的奧特萊斯，自然不會得到消費者的青睞。”賴陽說。

不過，引入任何業態都逃不過分散產權的阻礙。“分散產權實際上是現在商業地產上極具破壞力的一種模式，分散產權項目容易出現爛尾、業績欠佳、經營混亂、糾紛不斷等狀況，所以這類模式的地產項目容易造成后期的糾紛和經營困難。”賴陽坦言。

若是想要改變分散產權，也不是無路可走。賴陽指出，需要一家收購產權的公司或者有基金機構將分散產權進行整體收購，然后共同委托一家公司來運營，或許才能避免上述一些可能性的出現。(劉卓瀾)

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