2020年，新希望服務來自于獨立第三方項目的平均物業管理費僅為1.99元每月每平方米，遠低于集團項目的平均物業管理費水平。

作為2021年首家于港交所遞交招股書的物業公司，新希望服務控股有限公司(下稱新希望服務)距登陸資本市場只有一步之遙。

5月11日，新希望服務發布全球發售公告，預計發售2億股股份，其中1.8億股股份將作國際發售，占初步發售股份總數的90%;余下2000萬股股份將于香港作公開發售(可予重新分配)，占初步發售股份總數的10%，每股價格位于3.80港元至4.70港元。此次IPO新希望服務擬募資最多至9.4億港元，并計劃于5月25日正式在港交所上市發行。

該公司此次募資的70%用于戰略收購及投資;15%用于升級信息系統及設備;5%用在人才招募及團隊建設;10%用于營運資金及一般企業用途。

同時，新希望服務稱，已與6名基石投資者訂立獨立的基石投資協議，包括海王星投資控股有限公司、Green Better Limited、鼎睿再保險有限公司、中國四川國際投資有限公司、Keltic Investment(HK)Limited及Golden Star International Pty Limited。

業績方面，據招股書數據顯示，2018年至2020年(下稱報告期)，新希望服務實現的營業收入依次為2.58億元、3.81億元、5.88億元，凈利潤分別為0.41億元、0.64億元、1.10億元，整體呈增長趨勢。

不過，《投資時報》研究員進一步梳理該公司招股書注意到，新希望服務對母公司新希望地產集團的依賴較重，僅2020年才開始從獨立第三方獲得少量收入。同時，該公司最主要收入來源業務物業管理服務收入占比出現縮減且毛利率或存在下滑的風險。在上市前期資產負債率持續上升的情況下，該公司仍大額分紅。

針對上述情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至新希望服務，該公司相關人員表示不方便就溝通內容作出回復。

第三方收入占比不足1%

新希望服務成立于2010年，作為一家綜合物業管理及民生服務運營商，該公司收入的主要來源包括物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務和民生服務。2020年，以上四項業務收入分別為1.90億元、1.68億元、1.13億元和1.17億元，占總收入比重依次為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

截至2020年12月31日，新希望服務管理65個項目，總在管樓面面積約為1020萬平方米，服務17個城市的物業項目，覆蓋中國九個省、一個自治區及兩個直轄市，且物業管理項目全部位于中國一線、新一線和二線城市。截至招股書簽署日，新希望服務的總在管樓面面積進一步增至1140萬平方米。

值得注意的是，新希望服務來自獨立第三方的項目在2019年以前均為零，直到2020年才開始有來自第三方的項目。

《投資時報》研究員注意到，報告期內，來自新希望房地產集團及其合營、聯營公司所開發物業的總在管樓面面積分別為502.3萬平方米、653.5萬平方米、911.3萬平方米，相關物業管理服務的收入分別為1.16億元、1.41億元及1.85億元，占同期物管服務收入的比例為100.0%、100.0%及97.6%，占營業總收入的比例分別為45.1%、37.0%及31.5%。

可以看到，新希望服務對母公司存在較大依賴，并表示將投入資源以加快與獨立第三方物業開發商的商業發展。

2020年全年，新希望服務僅對接了由獨立第三方物業開發商開發的5個物業項目，在管總樓面面積為112.8萬平方米，占其總在管樓面面積的11%。相關收入僅為456.2萬元，占總物業管理服務收入的2.4%，占同期營業總收入的比例僅為0.8%。

而截至2020年底，新希望服務向尚未交付的26個住宅項目提供前期物業管理服務，其中有18個是由新希望房地產集團開發，其余的由新希望房地產集團的合營企業或聯營公司開發，未交付項目總合約樓面面積約為510萬平方米?？梢姡磥硇孪Ｍ盏氖杖雭碓匆廊浑x不開母公司“輸血”加持。

對此，新希望服務在其招股書中坦言，新希望房地產集團及其合營、聯營公司的業務或財務狀況，或其開發及維護物業的能力如有任何不利發展，均可能對公司物業服務業務產生重大不利影響。同時，若無法使得客戶群多元化，新希望服務的財務狀況及經營業績也可能會受到影響。

物業管理服務收入占比縮減

《投資時報》研究員注意到，新希望服務此前披露的招股書顯示，其物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務和民生服務四大業務收入占比為35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。而聆訊后資料中變化最大的為物業管理服務業務，收入占比較此前數據下降2.9個百分點，而民生服務收入占比較此前增長4.4個百分點。

物業管理服務收入占總收入百分比減少的同時，新希望服務的物業管理服務板塊毛利率不及平均水平。報告期內，其物業管理服務的毛利率分別為25.4%、27.1%、31.2%，而其他三個板塊年均毛利率約在40%—60%之間。

同時，該公司招股書數據顯示，2020年來自于新希望房地產集團項目的平均物業管理費為3.41元每月每平方米，聯營、合營企業項目為2.84元每月每平方米，來自新希望服務控股股東的聯系人項目的單位物業管理費更是高達10.9元每月每平方米，而獨立第三方項目的平均物業管理費僅為1.99元每月每平方米。

事實上，這也可以看出，為何新希望服務第三方項目物管服務收入和占比均不高。從其物管服務收費標準來看，若其來自獨立第三方項目的在管面積擴大，該公司物業管理服務業務的毛利率或進一步被拉低。

上市前期巨額分紅3.16億

股權結構方面，根據一致行動協議，新希望集團董事長劉永好及其女兒劉暢通過Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制新希望服務股東大會上超過30%的投票權，為新希望服務控股股東。

新希望服務股權中劉永好家族以90.8%絕對控股，員工福利信托占股6.2%、cuidonghong占股3%。

《投資時報》研究員注意到，據招股書數據顯示，新希望服務分別在2018年、2019年與2020年向股東分別宣派及支付股息0元、850萬元和3.16億元。

其中，2020年前三季度分紅為1.96億元，同年12月即遞交招股書一個月前，該公司又突擊分紅1.2億元，占2020年全年分紅的37.97%。新希望服務還稱，截至2020年12月31日，該集團的保留溢利為5830萬元。

而大規模派息分紅的背后，新希望服務資產負債率卻在逐年攀升。

2018年新希望服務總負債僅為2.11億元，時至2019年其總負債急劇上升達到8.95億元，同比增長323.47%。雖然2020年該公司總負債已降至4.45億元，但其資產負債率仍在持續上升，由2018年的36.4%增加至2019年的67.9%，并進一步增加至2020年的75.4%。(董琳)

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