報告要點：

地產銷售結構顯著分化下，二線城市內部地產銷售差異進一步顯現，不同層級城市對總體地產銷售影響如何、全年地產銷售或表現如何？詳細梳理，供參考。

一線、強二線城市拉動地產銷售及低基數影響下，全年地產銷售同比轉正可能性增加

(資料圖片僅供參考)

近期地產銷售有何變化？二線城市內部地產銷售進一步分化，強二線城市修復程度明顯好于其他二線城市。

地產銷售顯著回暖后回落、二三線城市拖累較大，引發市場對地產銷售修復能否持續的關注。年初地產銷售顯著提升，截至3月下旬，全國商品房成交面積已達2019年同期，但4月地產銷售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地區來看，二、三線城市商品房成交分別為2019、2022年同期的65%、117%，明顯低于一線城市的107%、270%。

二線城市內部地產銷售進一步分化，省會等強二線城市修復程度明顯好于其他二線城市。截至4月中旬，浙江杭州商品房成交基本已達2021年同期水平、為2019年同期的121%，而浙江嘉興商品房成交僅恢復至2019年同期的71%；3月廈門、杭州、長沙等核心二線城市商品房成交平均已達2019年的150%，但南昌、長春等二線城市僅修復至59%。

地產銷售變化的驅動何在？強二線城市回暖更多緣于改善需求釋放和中期需求支撐，弱二線更多在于積壓剛需釋放。

前期一線、強二線城市地產銷售提升或緣于改善需求回暖，弱二線、三線城市更多在于積壓剛需的集中釋放。年初至今，代表性一線、強二線城市大面積商品房成交累計同比提升至2.7%、明顯高于小面積商品房，指向改善需求釋放更為顯著；相較之下，弱二線、三線城市近期小面積商品房成交累計同比明顯高于大面積商品房，同時，2022年全年成交水平較過往全年水平回落幅度明顯大于一線、強二線，指向地產回暖或更多緣于去年已積壓的剛性需求集中釋放。

中期來看，強二線城市在產業發展、人口集聚等利好下，地產需求相較更具支撐。強二線城市具有更強的人口集聚效應，2019-2022年全國省會常住人口平均提升15%、顯著高于非省會城市的-3.7%的變幅；在人口集聚、產業發展等中期因素影響下，代表性強二線城市2021年商品房成交較2019年提升22%，而弱二線、三線城市則回落19%。

未來地產銷售或修復如何？弱二線、三線銷售改善或較難持續，低基數影響下，全年地產銷售同比轉正可能性增加。

地產銷售結構分化進一步細化，不同二線城市地產需求支撐存在差異下，弱二線、三線城市銷售改善或較難持續。細化來看，強二線城市新增就業、產業支持均好于其他二線城市，當前地產改善性需求持續釋放下，人口聚集仍將對未來商品房剛需形成支撐；而弱二線、三線城市當前地產銷售改善更多由存量積壓剛需釋放拉動，改善持續性存疑。

仍具較大需求釋放空間的城市地產銷售僅占全國兩成，但去年低基數水平下，今年地產銷售增速轉正可能性增加。從實際商品房成交來看，仍具較大需求釋放空間的一線、強二線、二線城市地產銷售合計占比達17.2%，弱二線及三線城市地產銷售占比達82.8%；去年低基數水平和一線、強二線等城市拉動下，全年地產銷售同比轉正可能性明顯提升。

1、近期地產銷售有何變化？

一季度地產銷售顯著回暖、4月新房及二手房均再次回落，后續銷售能否延續修復引發市場關注。春節之后，地產銷售顯著提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面積已達2019年同期水平、較2022年同期提升59.4%，全國代表性城市二手房成交面積顯著超過往同期水平、較2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地產銷售再次回落，新房銷售降至2020年同期水平、二手房銷售降至2021年同期水平。受此影響，部分觀點認為前期地產銷售顯著回暖或緣于積壓需求釋放、后續或難以持續，也有觀點認為短期擾動后、地產銷售或仍將趨勢性回暖，因此后續地產銷售變化值得關注。

分層級來看，二線、三線城市對新房銷售的拖累較大，一線、三線城市二手房成交表現相對較弱。截至4月中旬，一線城市新房成交表現較好、分別為2019-2021年平均、2022年同期的102%、235%，二線、三線城市新房銷售相對較弱，其中二線城市分別為2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三線城市分別修復至48%、88%。二線城市二手房表現明顯好于其他城市，截至4月中旬，二線城市二手房成交面積分別達2019-2021年平均和2022年同期的131%、187%，相較之下，一線城市二手房成交面積僅為2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三線城市分別修復至101%、168%。

具體城市來看，二線城市地產銷售表現進一步分化，省會等強二線城市地產銷售修復程度明顯好于其他二線城市。不同能級城市內部地產銷售亦明顯分化、尤其是二線城市，相較之下，以省會城市為代表的強二線城市地產銷售修復明顯好于其他二線城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已達2021年同期水平、為2019年同期的121.3%，而浙江嘉興商品房成交僅較2020年同期持平、為2019年同期的70.8%。同時，3月廈門、杭州、長沙等核心二線城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相較之下，南昌、鄭州、長春等其他二線城市商品房平局成交僅修復至2019同期水平的58.7%。

2、?地產銷售變化的驅動何在？

不同層級城市地產修復的驅動存在差異，一線、強二線城市銷售修復或在于改善性需求釋放。今年以來，代表性一線、強二線城市90平方米以上商品房成交累計同比由春節假期的-23.9%提升至4月上旬的2.7%、明顯高于90平方米以下商品房成交的累計同比，指向一線、強二線城市前期地產銷售提升更多緣于改善性需求的釋放；相較之下，代表性弱二線、三線城市90平方米以下商品房成交累計同比由春節假期的22%提升至4月上旬的108.5%、明顯高于90平方米以上的商品房成交累計同比，指向不同于一線、強二線城市，弱二線、三線的地產銷售改善或更多在于剛性需求的支撐。

相較之下，弱二線、三線城市前期地產銷售的顯著回暖或更多緣于積壓需求的集中釋放。過往經驗顯示，由于積壓需求釋放帶來的地產銷售回暖或較難持續；分城市能級來看，代表性強二線城市2019-2021年商品房周度成交面積平均為32萬平方米，2022年商品房周度成交面積為28.7萬平方米、較過往平均回落10.6%；相較之下，代表性弱二線城市、三線城市2022年全年商品房成交較2019-2021年平均水平回落40.6%、回落幅度明顯大于強二線城市，指向相較于強二線城市，弱二線、三線城市去年地產積壓需求相對更大、對應今年前期地產銷售回暖或更多緣于積壓需求釋放；相較之下，強二線城市前期銷售好轉或受地產趨勢性回暖影響更大。

中期來看，強二線城市在產業發展、人口集聚等因素利好下，地產需求相較更具支撐。除短期地產銷售出現分化外，強二線城市更具人口集聚、產業發展等地產中期需求支撐優勢；可以發現，近年主要城市在產業發展等利好因素影響下，代表性強二線城市2021年商品房成交面積較2019年提升21.7%，相較之下，弱二線、三線城市人口吸納能力相對較弱，對應2021年商品房成交面積較2019年回落18.9%。同時，各省省會城市人口集聚效應明顯好于其他地區也進一步印證強二線城市地產需求的支撐性，全國主要省份省會城市2022年較2019年常住人口平均提升14.7%、顯著高于非省會城市常住人口-3.7%的變幅。

3、 未來地產銷售或修復如何？

地產銷售持續分化，其中不同二線城市在人口聚集、產業發展等方面差距較大，或導致弱二線、三線城市地產銷售改善持續性存疑。高能級城市地產銷售修復明顯好于低能級城市的地產修復邏輯持續顯現，一線高能級城市地產改善的確定性較大，截至4月上旬，一線城市商品房成交同比已達178%、明顯超過其他城市。進一步細分來看，地產需求支撐差異較大下，強二線城市和弱二線、三線城市之間分化或將進一步顯現，一方面，強二線城市新增就業、產業支持均好于其他城市，當前地產改善性需求持續釋放下，人口聚集仍將對未來商品房剛需形成支撐；另一方面，當前弱二線、三線城市地產銷售改善更多由積壓剛需釋放拉動，后續改善持續性存疑。

從具體城市來看，仍具有需求釋放空間的城市地產銷售僅占全國二成，但去年低基數水平下，今年地產銷售增速轉正可能性增加。中指研究院調研顯示，2023年一線、二線城市居民計劃購房意愿相對較高、或是拉動商品房銷售提升的主力。細分來看，考慮到二線城市地產銷售的內部結構分化，選取2021年較2019年商品房銷售提升幅度達10%的二線城市為“地產銷售強二線城市”、提升幅度為5%的為“地產銷售二線城市”；從實際商品房成交情況來看，一線、強二線、二線、弱二線及三線城市地產銷售占全國比重分別為3.3%、4%、9.9%、82.8%，其中仍具有較大地產需求釋放空間的一線、強二線、二線城市合計占比僅為17.2%；去年低基數水平和一線、強二線等城市拉動下，全年地產銷售同比轉正可能性明顯提升。

清明節后，全國住房成交均明顯修復，但較節前水平仍有差距。上周（4月9日至4月15日），30大中城市商品房日均成交較上周提升16.3%；各級城市商品房成交恢復力度不同：一、二、三線城市商品房日均成交分別較上周提升4.9%、17.6%、25.3%；全國代表性城市二手房成交面積較上周提升23.0%，其中一、二、三線城市商品房日均成交分別較上周提升23.02%、22.29%、40.04%；本周住房市場成交雖有反彈，但商品房成交量與二手房成交量均未恢復至節前水平，尤其一線城市與節前差距最大。

經過研究，國金發現：

（1）地產銷售顯著回暖后回落、二三線城市拖累較大，引發市場對地產銷售修復能否持續的關注。二線城市內部地產銷售進一步分化，省會等強二線城市修復程度明顯好于其他二線城市。

（2）前期一線、強二線城市地產銷售提升或緣于改善需求回暖，弱二線、三線城市更多在于積壓剛需的集中釋放。中期來看，強二線城市在產業發展、人口集聚等利好下，地產需求相較更具支撐。

（3）地產銷售結構分化進一步細化，不同二線城市地產需求支撐存在差異下，弱二線、三線城市銷售改善或較難持續。仍具較大需求釋放空間的城市地產銷售僅占全國兩成，但去年低基數水平下，今年地產銷售增速轉正可能性增加。

本文作者：國金趙偉團隊，本文來源：趙偉宏觀探索，原文標題：《地產銷售還能“爬坡”嗎？》

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關鍵詞：