田鵬始終記得，三年前自己第一次開單時的場景：

一位客戶看了兩次，用了四天時間，就決定買下一套豪宅，成交價6000萬元。

“當時給我感覺，比我買輛自行車，都還要痛快”。

(資料圖片)

過去幾年，全世界的有錢人正在不斷增多，一定程度上助長了豪宅市場的火熱。

2021年，全球凈資產在3000萬美元以上的超高凈值人群在一年內增長了9.3%，增長人數為5.2萬人。

國內的情況同樣如此。根據《巴倫周刊》，2022年上半年，中國超高凈值人數增長了2.3%，達到共5萬多人。

但最近卻有一則消息令人意外。

2022年的最后一天，易居CEO丁祖昱在一次發布會上表示，去年，全國5000萬以上的頂級豪宅成交量同比下跌了40%。

對此有人說，有錢人正在逃離豪宅。

事實是這樣嗎？

豪宅神話已破

豪宅火爆，是過去三年給人們留下的印象。尤其在去年上半年，全國包括一線城市在內的樓市全面熄火，豪宅卻走出了一條獨立行情。

比如，在廣州，珠江新城的豪宅以一己之力帶高了天河區二手房房價；在北京、深圳，豪宅盤開盤即售罄的場景仍在上演。

不光是居住的極致享受，憑借地段、面積、品質的稀缺性，豪宅是世上最保值的資產之一。購買豪宅，也始終是全球富人資產配置時的首選。

相比普通住宅，豪宅的市場小眾、也更具備韌性。

網上就流傳著這樣一句話：樓市復蘇，豪宅先行，樓市下跌，豪宅最后一刻再跌。

從全球范圍來看，過去幾年疫情的沖擊幾乎沒有對豪宅產生影響。兩年前，第一太平戴維斯研究部的一份報告顯示，全球豪宅資本價值指數在2020年上半年短暫下滑之后，又在下半年恢復了增勢，全年增長0.5%。

報告還預測了中國北京、上海、廣州、深圳的豪宅價格將在2021年繼續增長。

的確如預測般那樣，2021年，國內豪宅市場極其活躍，價格與成交量一路高漲，多個一線城市的豪宅成交量創下五年內的新高。

不過如今，豪宅增長的神話似乎破滅了。

根據丁祖昱披露的數據，2022年全年，全國核心十城1000萬以上與3000萬以上的新房豪宅成交量仍然維持了增長趨勢，分別上漲10%與5%。然而，頂級豪宅的一手成交量卻出現了大幅下跌——全國5000萬以上的頂級新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

從單價上來看，2022年，全國單價15萬/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%，成交數為422套。

二手豪宅市場的情況更加不容樂觀。

各個價格區間的二手豪宅成交量均出現了下跌，其中1000萬以上的同比下跌42%，3000萬以上下跌28%，5000萬以上下跌18%。

與2021年相比，全國高單價的二手豪宅成交量幾乎腰斬，10萬/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15萬/平方米以上的下跌了52%。

目前在豪宅經紀機構從事研究員的田鵬告訴鹽財經記者，豪宅新房成交量高于二手房，是因為“打新”具有吸引力，一二手豪宅存在價格倒掛。

以北京為例，大部分豪宅盤位于限價地塊，還有一部分豪宅屬于共有產權房，政府占據10%的產權，買房者只需負擔限價的90%，“相當于又打了9折”。

盡管對于豪宅中介來說，半年不開張是常事，但豪宅經理人們已經感受到了市場的寒氣。

有媒體報道，由于成交量下降，在某一線城市的豪宅板塊的門店經理，遇到了2016年入行以來“最差的一年”。

過去一年，名人拋售豪宅的消息明顯增多。

2022年7月，張藝謀被傳出售位于無錫的一套別墅，掛牌3500萬，最終以6100萬成交。

兩個月后，王祖藍以4580萬港元（約4110萬人民幣）賣掉了他在香港的豪宅。

足球運動員郜林也出售了他在廣州僑鑫匯悅臺的江景大平層，掛牌價1.45億。這筆房產交易傭金便高達上百萬，引來無數中介在小區門口排起長龍。

緊接著，普通富豪的動作也多了起來。有媒體報道，去年下半年，上海位于陸家嘴的豪宅小區世茂濱江花園掛牌量激增。

春江水暖鴨先知，富人賣豪宅，被視作房地產市場的某種消極信號。

不過，富人都在急著拋售房產嗎？

答案是：未必。

位于北京的豪宅中介梁華龍對鹽財經表示：“去年11月和12月，掛牌量明顯增多。但與此同時，在疫情放開后，去化量也增多了。因此，目前庫存積壓情況并不顯著?！?/p>

從去年全年看來，北京豪宅的新增掛牌量不升反降。鹽財經記者在一份豪宅市場研究報告中看到，2022年，北京二手豪宅新增房源同比下降了13.1%。

而新增房源下降，恰恰與二手豪宅市場的回調有關。由于二手豪宅的客流與關注度減少，短期沒有資金變現需求的業主便會推遲出售房

“現在，全國市場是分化的。房子行不行，要看城市行不行。而看城市時，像北京這樣的大城市，則還需細看各個板塊行不行”，田鵬說，“單純說所有房子都不行了純是博眼球的?！?/p>

盡管成交量出現下跌，但大多數豪宅經紀都會表示：一線城市的豪宅市場并沒有那么壞。

理由是這些城市的二手豪宅價格依舊堅挺。

比如北京在2022年賣出3469套總價在1500萬以上的豪宅，同比下降26.65%，但9.59萬每平方米的成交均價還是上漲了3.51%；上海共成交1391套二手豪宅，同比下降41.33%，但成交均價同比上漲7.08%，為11.5萬每平方米。

豪宅能夠見證許多故事，譬如這個時代的錢會流向何處。

2016年，郜林用4000萬元買下廣州僑鑫匯悅臺的大平層。六年后，當這套房子被出售時，掛牌價是1.45億。據說，香港歌手林子祥、葉倩文夫婦以1.29億元接手，一買一賣，郜林凈賺近9000萬。

田鵬入行以來有一個明顯的感受，即“90后”年輕客戶越來越多。他告訴鹽財經，他們中一類是自身創業成為高凈值人群，另一類是父母幫助購買。

不過在丁祖昱的一篇文章中，他指出2022年豪宅市場的一大改變在于，“年長客戶”的增加。

去年，有超過九成的豪宅購房者為45歲以上人群，30+的新貴們開始在豪宅市場中隱身。

知名地產研究員李宇嘉對鹽財經表示，前幾年國內豪宅市場之所以勢頭兇猛，是因為地產、金融、互聯網、新能源行業內“專精特新”企業在中小板、創業板的上市，貢獻了一批豪宅購買者。

如今這些行業開始出現高位回落，導致對豪宅的需求迅速坍塌。

無獨有偶，紐約的豪宅市場也在去年下半年進入平淡期，2022年紐約有64%的豪宅交易發生在上半年。面對惡化的股市與減少的收入，大多數的銀行家、交易員與金融服務行業人員決定暫時觀望。

而在一些購買力本身有限的城市中，源源不斷的新房豪宅供應面前，出現了“有錢人不太夠用”的局面。

去年6月，南京頂級豪宅海玥萬物加推，116套房源當天售罄；到了12月底，海玥萬物再度加推時，已不復“日光”景象，46套房源的去化用了大半個月時間。

梁華龍表示，他的大部分客戶在買房時更在意自己的感受，尤其是5000萬以上的房子，富人們在購買時主要看一點：是否喜歡。

不過，豪宅仍是超級富豪的資金游戲。除了純粹的居住之外，買賣豪宅還有重要的優化資產配置的作用。

“一擲千金”的輕松或許只是表象。田鵬說，在第一單成交后他才發現，那位客戶已經看了一年多的房子，同價位產品基本上都已經看過。

通常，豪宅距離普通人十分遙遠，以至于不小心窺見其中的一個角落，就能引起震蕩。

今年年初，一位中學生在家中胯下運籃的短視頻攪動了一場互聯網風暴，只因它定位在“萬柳書院”，北京著名的豪宅小區。

豪宅處處彰顯著不同，以宣告一種貧富的秩序：

萬柳書院五米外墻上的每一塊磚頭都是從荷蘭遠道而來；

墻內的水質、聲音、空氣達到了瑞士療養級水平；

小區里的垃圾桶均由純銅打造。

大部分時候，這個豪宅世界是緊緊關閉的。

根據幾位豪宅中介的說法，他們接觸的富豪大部分謙遜但注重隱私。在豪宅大門之外的人只能通過他們買賣房產的動作中，尋得一些蛛絲馬跡。

不過，當鹽財經記者在網上請一位豪宅中介談談所看見的豪宅市場時，忙碌的她發過來一條語音說，她只是賣房的，并不懂市場。

本文作者：張旦珺，本文來源：南風窗，原文標題：《有錢人，狂甩豪宅》