房地產再迎重磅政策，首套房貸款利率長效機制進一步完善，以更好地支持剛性住房需求。

1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

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這個政策最早提出于2022年9月29日，當時央行公告對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

當時這一政策作為一個臨時性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當于將臨時性政策常態化。

70個大中城市里有38城符合降低首套房貸利率的標準

中信建投證券研究表示，符合條件的城市數量進一步擴大，市場活力有望進一步激活。根據中信建投統計，70大中城市中符合條件的城市達38個，較9月份增加15個：

根據我們9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺后，預計占比將進一步擴大，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現同比轉正。

政策主要針對二、三線城市，一線城市效果有限

中信證券梳理2022年9-11月70個大中城市的房價同比、環比情況后指出，目前政策主要作用區域是二、三線城市。一線城市受到本次政策支持的直接效果有限：

目前有38個城市符合標準。其中，一線城市均不符合標準（11月北京、上海房價同比、環比均正增長；廣州、深圳僅環比為負增長，同比正增長），新一線城市中有4城符合標準（即武漢、沈陽、天津、鄭州），二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。

中信證券表示，一線城市是全國地產市場的風向標，預計后續可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持以激發一線居民購房活力。

允許部分城市突破目前的4.1%的下限

目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個基點，即4.1%，根據融360數據，2022年11月全國首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。

中信證券預計符合條件的城市首套房貸利率或有望降至3.7%-4.1%區間（參考過往85折利率，當前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合銀行投放偏好）：

符合條件的房價下調城市將于近期下調首套房貸利率，幅度或在20-50個基點（預計不會明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對剛需居民的政策刺激效果有限，未來不排除放松改善型、二套房貸利率限制的可能。

房地產需求政策作用逐步顯現

中金公司分析指出，目前房地產基本面的制約都在緩解，疫情造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產銷售和投資都已經大幅降低、基數已經不高，房地產需求政策的作用可能會逐步顯現出來。具體來看：

第一，疫情造成的不確定性在減弱。在疫情防控進入新階段后，中國已經宣布對新冠病毒實行“乙類乙管”，不再劃定高風險區、不再進行常態化核酸檢測，跨區域交流、國際交流恢復正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國外經驗來看，在幾個月后，開放后的國家經濟社會總體都會恢復正常，因此私人部門面對的不確定性是在減弱的。

第二，保交樓得到了實質性的資金支持，開發商信用風險也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補充貸款達到3675億元、創下歷史最高記錄，歷史上抵押補充貸款主要用于棚戶區改造的相關項目，此次可能用于對部分保交樓項目的支持當中。2022年9-12月PSL累計新增6100億元。根據我們的估算，如果全國保交樓困難的項目占全國施工面積10%的話，那么完成這些困難項目的全部交付需要資金約1萬億元。也就是說，央行提供的資金已經可以占到保交樓資金需求中的一個不小的比例，考慮到還有商業銀行和其他金融機構的支持，我們認為可以對保交樓有信心。此外，從2022年3季度開始，優質房企在“民營企業債券融資支持工具”的支持下開始逐步恢復債券融資，商業銀行也積極向優質房企授信，開發商信用風險得到了一定的緩解。

第三，在經歷大幅調整之后，房地產的基數已經不高。中國本輪新開工面積的下行大約開始于2020年10月，距今已經有2年多的時間，，2022年全年新開工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對2020年10月的新開工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時間在過去30年的全球歷史中都比罕見。

總的來看，隨著各種制約因素的影響逐步減弱，房地產需求政策的作用可能會逐步顯現出來。雖然在長周期向下的過程中，房地產反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產周期的企穩概率在上升。

中信證券認為，前期以“三支箭”為代表的供給側金融政策，配合因城施策下的多項需求端政策，金融部門與住建部門的政策協同方面仍有推進空間。目前房地產政策的協同、有序、長效推進，切斷了地產信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預期正加速由“無底”向“有底”轉變。

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關鍵詞： 一線城市 不確定性 中信證券