在不見天日的陰暗地下空間，可能潛藏著一個數百億元規模的新興消費市場。

36氪日前發現，在位于北京雙井的石韻浩庭公寓，早年住著北漂人群的地下人防空間，已經悄然建立了迷你倉，向有私人物品存儲需求的人收費。在地上空間，石韻浩庭住宅每平方米的價格已經近十萬元；在地下空間，迷你倉的商家按立方米收租、按天計費，每天每立方米僅需要3-7元不等。

迷你倉也叫自助式倉儲，在歐美市場及中國香港普及較早。美國早在20世紀60-70年代就出現了成規模的自助倉儲，由于「失聯租戶」越來越多，甚至興起了倉庫拍賣風潮，一些投資者熱衷于這項開盲盒般的賭博運動。

(資料圖片)

在紀錄片《倉儲挖寶王》（Auction Hunters）中，無人認領的廢棄倉庫會以「盲盒拍賣」的方式處理掉，「尋寶人」可對其自行處理。起拍價100美元，成交價格幾千美元不等，有人拍到藏有古董的倉庫，轉手賺了十幾倍。每開啟一個倉庫的門，就仿佛看到一個人的一生。

目前，已有五家美國自助倉儲公司通過REITs形式上市，規模最大的自助倉儲REIT總資產積累了數十億美元。根據彭博金融終端數據，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現，明顯跑贏全市場REIT及標普500 指數。

在中國內地，伴隨著城鎮化率的迅速提升，迷你倉在近十年才逐漸有了發展勢頭。打開大眾點評，定位在北京，搜索「迷你倉」關鍵詞，就會出現高達1421個相關商戶，同樣收錄進「生活品類」里的「搬家運輸」，商戶數量僅是迷你倉的一半。

有需求才會有供給。在豆瓣的「我們在租房生活」小組，有人發帖詢問，要去別的城市出差幾個月，房子退租后，把物品存放在迷你倉庫是否靠譜？在「社畜遷徙計劃中」小組，有位網友吐槽自己所在城市房租太貴、冬天太冷，已經把物品存放在迷你倉，準備南下，「隨他去吧，先去南方看看，穩定下來再說?！?/p>

除了旅居者，迷你倉的目標用戶還有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特別是后者，隨著家庭人數的增長，住宅無法容納更多舊物，因為房價太高，搬到更大的房子越來越成為一種奢望。

36氪于近日走訪了位于北京朝陽區商圈的多家迷你倉，拜訪了那里的經營者和租戶。

三個行李箱大小空間，月收費最低165元

迷你倉多數分布在大城市人群密集居住區的市中心，同一商圈區域、不同品牌的迷你倉，即使公開收費標準、臨街位置相似、都選擇恒溫恒濕的設備，但細分至服務、倉庫管理、存儲便捷程度上，還是存在較大差異。

上文提到的位于石韻浩庭公寓處的地下迷你倉，是「安東易迷你倉」的大望路店，距離地鐵九龍山站的步行距離約500米。它的入口處夾在公寓和隔壁家樂福超市之間的地上停車場，沒有明確標識，門口停放超市運貨車、快遞車。如果初次到訪，大概率無法找到倉庫的具體位置，必須提前聯系倉庫管家帶路。

進入地下倉庫的方式是刷門磁卡，通過樓梯步行至地下兩層的高度，一長排標著編號的格子間便會進入視線，有的倉庫鎖型是密碼式掛鎖，有的是普通防盜鎖，需要鑰匙打開。因為沒有電梯，只能通過爬樓梯的方式存取，來回運送大件行李應該較耗費體力。

在走訪過程中，作者沒有遇到前來存取的用戶，但可以看出，該店的倉庫處于供不應求狀態。公共空間轉角處地過道，堆滿了一位客戶的用品，大約十幾個整理箱、六個宜家編織袋，箱子上貼著備注：「有7立方倉空出就搬」。

工作人員表示，臨近年底，因為回家過年、搬家等原因，詢問迷你倉的客戶增多，3立方米以下的小型倉基本沒空缺，如果有存儲需求，需要提早敲定存儲時間。

據了解，0.5-1立方米的「微型倉」空間，大約能放置3—5個行李箱，常年都比較搶手。按1立方米計算，獨立存放的月收費是210元。安東易店員表示，如果不介意，也可以選擇「公共倉」，月收費約165元。

店員向作者展示了大小約7立方米的公共倉，里面已經放置了各類存儲物品，包括私人行李箱、床墊，還有幾箱公司雜物。一家主做盲盒的企業，在公共倉內臨時存放了幾箱周轉貨物。

事實上，不是所有品牌都會提供公共倉，36氪在走訪位于十里堡的「CBD迷你倉」過程中，店員表示，因為采用線上自助式存取方式，公司擔心管理出問題，不提供公共倉服務。

「CBD迷你倉」十里堡網點位于東四環外的「首創愛這城」小區，占據約3棟樓的地下室空間，位置距離街道也不遠，在入口位置和臨街處，都標注了指示。

店員利用遠程的方式帶看倉，向客戶提供動態密碼進入，通過地面燈牌標識和監控，指導客戶看倉路線。該網點選擇了通過升降平臺運送貨物的方式，可以解放用戶雙手。

每個迷你倉的鎖型是電子密碼鎖，除了編號外，柜門還標出了具體體積大小，以及是否正在使用的立牌。

因為該網點空間較大，且采用感應燈照明，如果獨自前往，可能會產生一種幽閉恐懼感，這也是大部分地下自助式存儲的空間布局。

在價格方面，以7.5立方米的家庭型倉儲為例，安東易的月收費約742元，CBD的月收費是899元。如果一次性預訂一年，安東易和CBD可以分別給到九折和八折的優惠，折后每月價格分別是668元、719元。

在選倉過程中，CBD迷你倉的互聯網化程度相對更高，其小程序展示了各家網點的剩余倉，細分到各間小倉庫的收費、高度和體積；安東易的小程序主要體現在支付環節，但是在大眾點評APP內，會給出更多優惠。

值得注意的是，個別迷你倉經營者正在利用不合規的方式做推廣營銷，在走訪的過程中，一家迷你倉品牌通過電話方式聯系36氪作者看倉，該品牌在北京僅有1家門店，服務人員并未告知獲取作者電話號碼的方式。

試圖「向空氣收費」的二房東們

在北京，按照不同體積大小，迷你倉每立方米的月收費為100-200元不等，體積越大，單價則越低。在深圳，每立方米的收費大概是120元，香港一間30平方英尺迷你倉的月租金是3000港幣，換算到每立方米價格，則高達近500元。

迷你倉在香港、美國的收費更高，背后的原因是市場更成熟，普及率較高，商家已經完成了「培養用戶心智」這件事。

在中國內地，有許多創業者準備投身迷你倉業務，因為尚無巨頭公司出現。另外，與國外「按平方米」收費情況不同的是，內地迷你倉「按立方米」收費，但商家是按照平方米租購商業空間。

自媒體「德里奇的工作日志」作者在深圳從事商業地產、關注迷你倉，他告訴36氪，周圍同行認為迷你倉是「賺空氣的錢」的業務，比較看好，打算以二房東模式，做自營網點，但德里奇并不看好個體創業所面對的盈利前景。

「即使按立方米收費，自營的利潤依然太薄」，德里奇舉例，深圳從業者一般收購市中心的廠房、寫字樓地下室來做迷你倉。使用面積60平方米、高度4米的廠房，月租金成本約7000元，但裝修改造的成本就接近10萬元，在滿租的情況下，回本的周期超過2年。

德里奇說，「這還沒有算上人力、營銷等成本。更何況一個倉庫要做好，需要教育周邊客戶，這也需要時間?！?/p>

所以大公司正試圖盡快規?；?，用加快收購速度，或者從寫字樓業主手里大規模租地下空間的方式擴張。這樣均攤到一個個網點，才能降低運營成本。

2019年4月，華平投資以1.795億新元（約5.2億人民幣）收購凱德置地的迷你倉業務，資產包括位于新加坡的11個迷你倉物業及上海的1個迷你倉物業，命名為趣存（StorHub）。趣存目前在上海的網點數量近20個，2020年5月，趣存自助倉通過對深圳樂存樂庫迷你倉的收購，在當地實現擴張。

因為利潤稀薄，迷你倉品牌大多不愿意公開運營數據。2016年3月，深圳迷你倉儲股份有限公司在新三板上市，是國內唯一一家迷你倉行業的上市企業。2016年至2019年，該企業凈利潤一直處于虧損狀態，直到2020年才扭虧為盈，但是凈利潤總額僅有15.6萬元。在一線城市，這大約只是一個普通白領的年收入。2021年8月，這家公司終止掛牌，退出了新三板。

CBD迷你倉創始人曹肇棆對36氪作者表示，「不建議創業者進入這個行業，因為風險較大。整個行業的痛點，是需要讓更多人知道迷你倉的存在。」

曹肇棆于2008年從香港來到北京工作，2014年創立CBD迷你倉，公司命名CBD的原因，是因為第一家網點就設立在CBD區域新城國際小區內。曹肇棆感受到，創業初期，300個人里，只有1個人對迷你倉有認知，如今是100個人中，有1個人知道迷你倉。

在社區居民中做線下的地推傳播，是CBD迷你倉宣傳的方式之一，曹肇棆有時也會加入其中，很多居民仍然會詢問「能否存寵物」、「能否住人」的問題，讓用戶相信、并且使用迷你倉，還有很長的路要走。

據了解，CBD迷你倉目前輕資產、重資產的比例是五五分，曹肇棆每年在全國考察超過200個倉庫空間，即使是這樣，他明顯發覺，近幾年很多品牌的同行通過輕資產租房、做二房東的模式，正以更快的速度擴張門店數量?？紤]到風險因素，CBD沒有選擇這樣的方式。

曹肇棆提出，二房東無序擴充的亂象在長租公寓和聯合辦公里經常看到，CBD的風格比較穩健，希望能為用戶提供穩定感。

長期跑贏標普500

在美國，2008年次貸危機后，由于多戶類住宅(Multi-Family Homes）的開發熱潮，人們從獨棟別墅搬進公寓，帶動了迷你倉的增長。

根據RentCafe自助存儲部門的數據，以德州為例，達拉斯和休斯敦是高層公寓建設集中的都市區，過去十年，累計增加了近20萬套公寓，自助式存儲空間則隨之增長了2000萬平方英尺?？偛课挥诿绹又莸拇蟊妭}儲公司（NYSE: PSA）是自助倉儲行業的巨頭，于2022年9月30日登陸紐交所，2021年該公司的年收入是34億美元，同比增長17%。

50多年前，創始人B.Wayne Hughes和Kenneth Volk, Jr.各出資25000美元啟動創業，他們沒有預料到自助式存儲的業務會發展得如此龐大。新冠病毒大流行期間，美國人紛紛逃離市中心，遷居至更邊緣的地帶，這也導致寄存私人物品的需求大爆發，使得自助倉儲的出租率及租金水平不降反升，完勝同期凋敝的寫字樓、購物中心及酒店，在所有收租型不動產中獨領風騷。

目前美國上市REITs中有五只自助倉儲REITs，截至11月末的現金分紅率在3.8%至5.7%之間。2022年的年初至今，受到美股總體表現低迷及通脹沖擊的影響，自助倉儲REITs也難以重現2020—2021年的史詩級行情——其中2021年該類資產的平均回報率超過80%，遠高于全市場REITs的36%。

日前，資產規模最大的自助倉儲REIT-Public storage的CEO罕見地發起了個人回購計劃，這也提振了市場的信心。美國人似乎不想丟棄他們的任何東西，這種傳統潛移默化地影響著自助倉儲市場發展及其作為穩定租金現金流資產的表現。

根據彭博金融終端數據，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現，明顯跑贏全市場REITs指數及標普500 指數。某種程度上，自助倉儲是大都會的高房價及居民住房負擔能力惡化的產物，在動輒超過10萬每平方米的房價面前，擁有額外的儲物空間越來越奢侈。

根據諸葛找房數據研究中心監測的全國重點50城來看，2022上半年平均租售比為1：617，遠遠偏離國際標準（1:200-300），也意味著房價相對租金的嚴重高估。這正是數以千計的北京迷你倉商戶誕生的背景。

考慮到中國公募REITs市場已經開閘，這些小小的迷你倉距離形成穩定的租金回報型不動產而上市，可能已經并不遙遠。

本文作者：宋虹姍，本文來源：36氪，原文標題：《每天每立方米租金不到10元，迷你倉如何孕育百億市場？》

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關鍵詞： 石韻浩庭 私人物品 每平方米