作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

融創5月危情以來，那個在業績會上總是金句不斷的孫宏斌，已經很少公開現身了。

(資料圖)

12月9日，孫宏斌半年來頭一次向外釋放出樂觀信號。在當天披露的2021年年報中，他表態稱，會盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。

融創內部人士表示，對內老孫定了個時間，要在明年中實現這個目標。

這意味著，在本輪房地產大調整中，融創基本涉險過關，孫宏斌再次歸來了。

孫宏斌還是那個孫宏斌。即便是經歷了過去大半年的磨難，他也依舊未變，還是那么地自信。

融創近期也開啟了一系列迅猛的復蘇動作。120億紓困資金引入、財報出爐，以及境內外債務重組陸續有了眉目。

在孫宏斌和融創員工自身努力、外部金融機構以及購房者等各方支持下，融創尋找到了它的脫困方案，正在“活過來”。

如果后續一切進展順利，融創會是出險房企中，首個完成債務重組、恢復生機的頭部房企。

融創的重生，老孫的歸來，是一個值得仔細推敲的樣本。這意味著，經歷了兩年激烈的周期更迭的房地產行業，仍有未來。

久違

5月，融創出現公開市場違約，此后的孫宏斌便從大眾眼前消失了。

和喜歡時不時為“復工復產”加油鼓勁的許家印不太一樣，孫宏斌選擇低調蟄伏，親身上陣，解決問題。?

在離開大眾視野數個月，和多位債權人、資金方進行了艱難的談判斡旋后，老孫回來了。帶著財報和他的許諾：融創會在2023年努力回到正軌。

這份許諾的底氣，是融創在債務方案化解上已經出現了一些不錯的進展。

截至12月9日，融創和投資人已經達成部分債券展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

如今融創也在著力解決剩余境內外債務的整體重組。目前融創境內債存續債券總額約為157.49億元，融創則為境內債券增加了包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮和廣州文旅城等在內的收益權，作為償債擔保。

如果進展順利，融創境內整體重組投票會在12月9日結束。就在融創之前，富力、龍光境內債務整體重組方案已經通過。

大頭還是境外債。12月9日，融創公布了一份初步的境外債重組框架，計劃將30億至40億美元的債務，以及部分股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余債務則進行展期，展期時間為2至8年。

并且融創還提出，要將部分資產處置，作為償還展期后債務的額外資金來源，對支持重組方案的債權人也會給予一定比例的同意費。

據融創公告披露，截至2022年中，融創境外有息債務約為110億美元。

有機構人士分析，從這份方案來看，孫宏斌是想綁定對融創未來有信心的債權人，以化解部分債務。為表誠意，他之前給出的股東借款也會轉換成股權，表明他對融創的未來有信心。同時，則是繼續尋求債權人的諒解、支持。

有熟悉融創的人士透露，歷經數月與債權人小組的溝通磋商，融創境外債重組順利推進，重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

根據12月9日發布的2021年財報，截至財報獲批，融創到期未償付的債務約為人民幣685.3億元，并有約1518億元債務可能被要求提前還款。

一旦境內外債務重組成功，融創未來數年的流動性壓力，也會得到極大程度的緩解。

從“金融16條”到證監會射出“第三支箭”，房企也在債務展期、融資上得到了多方支持。接下來則是融創的債權人和融創繼續博弈，是愿意和孫宏斌綁定在一起，等待他重生，還是一起沉船？

上岸

債務重組推進順利，是孫宏斌有信心讓融創回到正軌的其中一環。

而他更大的底氣，是隨著中信系120億元紓困資金的注入，融創的核心項目被重啟，將撬動數百億甚至上千億的貨值，從而有望盤活整間公司。

在11月底，融創將自己手里持有的上海董家渡的部分股權，轉讓給了中信信托和華融。自己的持股比例從100%，下降到了10.3%。

上海董家渡項目是個貨值在500億左右的大型豪宅項目，也是黃浦江邊少有的寶地。2019年時先后開盤了兩次，得到市場熱捧，售價達12萬元/平米。

接近交易的人士透露，這次股份轉讓并非是個簡單的項目出售，而是一次融資合作。通過將股權設計成信托受益權的方式，由華融牽手包括浦發銀行在內的6家銀行組成的銀團以及中信信托，為項目注資。

融創仍舊是項目操盤方，華融則行使著監管職能。在未來融資償還后，融創還會回購股權。

也有AMC人士對華爾街見聞表示，這是對融創操盤能力的信任。獲取控股權，是在實現風險隔離的同時，提供融資，盤活項目。

前述接近交易的人士也指出，中信系和一眾銀團此次帶來了大約120億元的資金注入。

融創也能通過盤活這樣一個數百億的大體量項目，獲得更多的資金流，撬動其他項目。

此外，截至12月初，融創已在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，獲得了超百億紓困基金。

機構人士指出，和其他一些出險房企的不同，融創的不少項目依然優質，它的團隊作戰力強，加上多路資金方的支持，可以通過撬動核心項目盤活公司，從而“活下來”。

“活下來可能規模會大幅縮小，以前4、5000億，以后2000億左右，但終究是活下來了，”前述人士說。

據融創方面透露，截至11月底，融創今年已累計交付了15萬套住宅，交付量保持行業前三。從銷售數據來看，融創以1530.5?億元的銷售額排在全國第十，是碧桂園、龍湖之外，前十里少有的民營房企。

根據融創財報，截至2021年底融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市；盡管融創大幅計提各類減值約520億元，但最后仍有凈資產超1200億元、歸母凈資產超800億元。

從目前情況看，一旦融創債務重組完成，核數師應會對融創未來的年報發表標準審計意見。

這意味著，融創已經度過了最困難的時期，孫宏斌這個在關鍵時刻掏出真金白銀解救公司，奔波大半年尋找“白武士”的地產大佬，大概率可以上岸了。

他也在吸取教訓。孫宏斌對融創整體債務重組后償還資金的來源給出了規劃：未來7年里，將通過公司經營產生的3200億自由現金流，以及出售資產產生的600億現金來還債。

他希望，在融創重回正常經營后，靠著自己的“手藝”，為過去的錯誤埋單。而這一切的前提，是融創銷售可以再起，是債權人、金融機構、購房者、供應商，愿意繼續相信他。

也許在半年之后，孫宏斌將正式歸來亮相，上演“三落三起”的傳奇。

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關鍵詞： 金融機構 中信信托 進展順利